近日，自治区住房和城乡建设厅组织起草了《广西壮族自治区住宅物业公共收益管理办法（试行）》（以下简称《征求意见稿》），向社会公开征求意见，由于事关小区“钱袋子”，受到不少南宁小区业主的关注。小区的公共收益应如何管理？目前哪些小区已经进行了监管？记者对此进行了走访。

南宁市已有小区先行探索管理模式

根据《征求意见稿》，公共收益是指利用住宅物业业主专有部分以外的共有部分（含共用设施设备，以下简称住宅物业共有部分）开展生产、经营、租赁等活动所产生的净收入。利用小区楼道、电梯、道闸等所获得的经营收入，利用非规划类车位、业主共有道路或场地停放车辆所获得的收益，利用公共场地摆摊、引进自助售卖机或快递柜等收取的管理费，利用全体业主共有的公建配套用房或者场地进行租赁或者经营产生的收入，对通信运营商设立的通信基站等设备所收取的管理费，公共收益利息收入等，以上均为全体业主共有的公共收益。

南宁一小区的游泳池。

记者在走访中了解到，南宁市不少小区的公共收益来源于停车、电梯广告等。以裕丰英伦小区为例，该小区的公共收益主要来源于小区的临停车位收费、各单元的电梯广告、小区游泳池租金、小区内共享直饮水站和快递柜占地费等。

该小区业主、业委会主任杨建华告诉记者，该小区曾因为物业服务不能让业主们满意而更换过物业公司，在这之后，小区内的公共收益决定由物业统管，根据业主大会决定，在扣除税费等管理成本后小区业主和物业公司五五分成，目前业主们的公共收益主要用于公共维修、完善设施设备等。杨建华说：“我们小区排污管漏水、楼道瓷砖脱落等维修，还有门禁系统、监控的升级，资金都是从公共收益里支出的。”据介绍，该小区使用公共收益时，先由业主提出或物业进行立项并且公示，业主无意见后方可实施招标，中标结果公示后业主无意见方可动工。若业主提出意见，物业公司就要再招标、公示，直至业主满意为止。此外，该小区每季度都会将公共收益的收支情况进行公布，记者在小区多个单元的电梯间看到了物业服务财务收支情况表，其中“公共经营收入（收益）”占据了较大篇幅。

裕丰英伦小区公示了公共收益情况。

杨建华认为，小区的公共收益问题主要集中在“监管”上，收支情况、使用前的立项情况、项目中标情况等公示，能够让业主及时了解到公共收益“从哪来、到哪去”。随着社会逐渐发展，业主们对小区公共收益的监管也有了新的期待，杨建华说：“我们一直希望能够实现公共收益的动态公示，就像手机银行一样，每一笔收入、每一笔支出都能在手机上提示，这样大家就能够实时地、动态地了解到小区公共收益的变化。”

《征求意见稿》让公共收益在阳光下运行

对于公共收益的管理，《征求意见稿》规定拟由业主委员会或者物业管理委员会负责住宅物业范围内的物业服务用房、共用设施设备、公共收益摸底、建册，明确公共收益归属范围，规范共有资产经营管理等工作。物业服务企业应当给予协助。

据悉，除了裕丰英伦小区外，南宁还有不少小区结合实际情况探索了小区公共收益管理模式，例如南湖碧园小区通过业主大会表决，用委托制的模式实现业主与物业公司对小区共治，业主可以通过网络平台查看小区收支情况。湖滨广场小区通过成立物业管理委员会并开设专门的公共收益账户，成为广西首个刻制物业管理委员会印章，并成功以物业管理委员会名义开设了银行账户的小区，业主可以通过登录南宁市物业服务监管平台实时查询公共收益余额，查询小区公共收益的收支情况。

业内人士邝钰基表示，一直以来，不少小区业主面临着小区公共收益收支情况不明、监管职责不明的问题，《征求意见稿》的起草在应该怎么收、怎么花、如何公布以及如何监管方面都有了明确的规定，给大家带来了明确的指向，把小区公共收益放在阳光下，这样才能让小区更和谐更美好。邝钰基还表示，若遇上小区公共收益管理方在工作中出现管理不当、工作不力甚至侵害业主权益的问题，业主应向上级部门进行反映，通过理性依法维权解决问题。

广西社会科学院社会学研究所所长姚华认为，《征求意见稿》的起草填补了以往存在的空白，让小区公共收益更阳光，有效减少邻里之间的猜忌，减少业主、业委会与物业之间的矛盾，有助于物业的管理以及基层治理的优化。《征求意见稿》提到，公共收益属全体业主共有，应当坚持公平公开、专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则。任何单位、组织和个人不得非法侵占、处分或者挪用公共收益。姚华说：“对于业主来说，我们要关心这些公共资金的走向，就要研究这个新规的一些条款，同时业委会和物业公司也要搭建起一个监管的平台，及时去公开这些资金的走向，同时让我们的居民有参与的机会，通过多方的共同关注和治理，才能够让这个资金真正管好、用好。”

律师建议通过“法制+共治”保障权益

目前，南宁市不少小区业主希望通过成立业委会实现对公共收益的监管，那么业委会在这方面应如何操作呢？

北京市盈科（南宁）律师事务所律师磨汉秋认为，业委会作为公共收益管理的核心主体，需以《广西壮族自治区物业管理条例》及《征求意见稿》为框架，建立“合同—公示—审计—监督”全链条机制。建议业委会成员接受财务与法律培训，街道办定期组织专项检查，通过“法治+共治”保障业主知情权与收益权。业委会成立后，小区公共收益管理应严格遵循权属法定、程序公开、专户存储、业主共决原则，重点落实财务公示、第三方审计、规范使用范围等要求，并防范账目混乱、程序违规、挪用资金等法律风险。

如何确保业委会的经营管理规范呢？磨汉秋表示，业委会应与物业公司或第三方签订书面协议，明确收益范围、管理方式及分配比例，例如电梯广告、停车位租赁等需单独列项。公共收益须存入独立账户进行专户管理，与业委会其他资金分离，禁止挪用或私设“小金库”。定期公示是让业主知晓公共收益情况的最直接方式，每季度首月公布上季度收支明细（含成本构成、结存金额），公示期≥30日。年度收支需经第三方审计，审计费可从公共收益列支。

业委会成立后，有的业主担心业委会履职不到位。磨汉秋认为可以通过做好监管衔接、确立换届交接责任、保障业主救济途径的方式促进业委会履职及防范相应法律风险。街道办对业委会的公示义务有监督权，业委会需主动配合检查。若被责令整改仍拒不执行，可能面临住建部门处罚。业委会换届或物业更替时，需在街道办见证下完成公共收益账目、合同、银行账户的全流程交接，移交清单一式四份（新旧业委会、物业、街道办各留存）。业主若对公示数据存疑，可申请业委会公开原始凭证，或联名20%以上业主提议审计。业委会无正当理由拒绝的，业主可向街道办投诉或提起民事诉讼。

磨汉秋提醒，在实际操作中应当重点注意防范权属争议风险、明确财务规范要求、保障程序合法性审查。部分收益可能涉及“全体共有”与“部分共有”的界定（如某栋楼外墙广告收益），业委会需依据规划文件及产权证明明确权属，避免业主纠纷。业委会需建立收支台账，保留原始票据，确保每笔支出有业主大会决议或管理规约授权。使用范围需符合《征求意见稿》要求，例如50%以上优先补充维修资金，其他支出需经业主大会表决。公示时间须满30日，线上通知需覆盖多数业主（如微信群、短信），避免因程序瑕疵导致决议无效。涉及重大支出（如10万元以上维修项目）时，建议召开业主大会现场投票并公证。

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