哪些钱属于公共收益？

《办法》所称的公共收益，是指利用小区业主专有部分以外的共有部分（含共用部位、共用设施设备，以下简称共有部分）开展生产、经营、租赁等活动所产生的，在扣除合理成本之后，属于业主共有的净收入。其来源一般包括:

开发商、物业服务企业在公共区域内新建固定场所用于租赁或者经营所获得的收入；利用住宅小区的围墙、出入口或者大门、道闸、电梯等共有部分经营所获得的收入；利用物业管理区域内道路、场地、架空层等共有部分停放车辆所获得的收入；引进净水机、自助售卖机或快递柜等收取的进场费或场地使用费；利用共有的会所、游泳池（馆）、健身室（馆）、架空层等公建配套用房或者场地进行租赁或者经营产生的收入；通信基站等设备进场费或场地使用费；利用共有场地设置电动自行车、新能源汽车充电设施所收取的场地使用费、充电服务费等收入；相关单位支付的归业主共有的违约金、赔偿金、补偿费等；公共收益的存储利息；其他依法属于业主共有的收入。

这笔钱归谁？谁来管？

《办法》明确，公共收益归全体业主共有，任何单位、组织和个人不得非法侵占、处分或者挪用。公共收益管理应当坚持公平公开、专户存储、共同决策、政府监督的原则。

具体分为两个阶段：业主大会成立前，物业服务企业根据前期物业服务合同约定，实施住宅小区共有部分的经营管理。物业服务企业应当在设区的市住建主管部门指定的专户管理银行开设专户，将公共收益存入专户。业主大会成立后，由业主共同享有住宅小区共有部分的经营管理权，并将公共收益相关管理要求写入管理规约、议事规则。由业主共同决定公共收益是否由专户转入业主大会指定的账户。

《办法》同时指出，物业服务企业或业主委员会应当在县级住建主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）指导监督下，依据法律法规及物业服务合同约定，建立住宅小区公共收益管理制度，明确经营管理主体、经营管理范围、分配方式、分配比例、使用范围、使用程序（含紧急情况使用程序）、监督管理等内容，并制定公共收益年度使用计划。公共收益管理制度、年度使用计划经业主依法表决同意后实施。

钱怎么用？用在哪里？

公共收益的使用，由业主大会决定。除了主要用于补充住宅专项维修资金，也可用于共有部分维修、更新、改造和应急处置、电梯或者消防等相关设施设备保险、房屋保险和体检费用；业主大会、业主委员会（物业管理委员会）工作经费及相关工作人员工作津贴；物业公共部位、共用设施和配套设施的运行维护费用等。

在满足上述项目后如果还有结余部分，经业主大会同意，可按照专属面积比例分配给全体业主。

此外，如果小区因拆迁等原因导致灭失，公共收益账户余额将按照约定或经业主共同表决同意后，按照业主专有部分面积所占比例等议定方式进行分配。

业主怎么知道收支明细？

小区里张贴广告的电梯、灯箱，收取进场费的充电桩和快递柜，实行停车收费的公共停车场等全体业主共有的设施和场地，都是公共收入来源。但是，最终公共收益有多少，又用在了哪些地方，以往经常“雾里看花”。今后，住宅小区公共收益的收支信息要向小区居民全面公开。

《办法》要求，物业服务企业或者业主委员会应当在每季度首月月底前，将上一季度公共收益收支情况在显著位置公示，并通过其他便捷方式告知全体业主，同时抄送县级住建主管部门，公示期不少于30日。公示当年第四季度公共收益收支情况时，要将该年度公共收益的全年收支情况一并公示，并上传至自治区监管平台。

如果业主对公示结果有异议，物业服务企业或者业主委员会应当在7日内进行书面解答。

不透明、乱花钱怎么办？

如果业主普遍对公共收益收支情况存在异议，只要有20%以上的业主提出审计要求，业委会就应当委托第三方审计机构对公共收益收支情况进行审计。没有业主委员会的，可由物业服务企业委托开展审计。审计结果公示期同样需要不能少于30日。

《办法》强化了对公共收益的监督管理。物业服务企业不按规定公布、公示共有部分经营收支情况的，县级住建主管部门将责令限期改正；逾期不改正的，依照有关法律法规予以处罚。

业主委员会拒不公布、公示公共收益收支情况，或任期届满，未按规定进行公共收益收支情况移交的，县级住建主管部门应进行调查核实，查证属实的，责令其限期改正；对拒不改正的，会同有关部门依法予以查处，并向全体业主公告。

记者：韩沛