《说法讲理》节目

由南宁市司法局与

南宁市融媒体中心综合广播

联合制作播出

播出平台及时间

990新闻台：周二 19:00（首播）

1074交通台：周六19:00（重播）

本期关注

民法典（合同编）

（点击音频收听完整节目）

↓↓↓

（本期节目主持：杨涛，嘉宾：广西鼎颂律师事务所律师 张轩诚）

一张床、一间房

是每个人对“家”的理解

是我们大多数人

实现安居乐业的向往

而买房

似乎也成为了我们

实现安居乐业最重要的途径之一

但在这个过程中

我们可能会遇到各种法律问题

本期我们一同关注

民法典中的房屋买卖合同

 以案说法 

2020年5月，原告方某与被告某房地产投资有限公司签订了一份商品房预售合同，约定购买被告开发的一套小区住宅，合同约定的交房时间是2022年10月，然而，直到原告2023年6月起诉时，被告仍未能交付房屋。因此，原告起诉要求被告支付逾期交房违约金30多万元。

 案件审理 

首先，法院要明确双方签订的商品房买卖合同的效力。根据《民法典》相关规定，合同生效的条件主要包括：当事人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗；合同内容明确具体。本案中的商品房买卖合同符合这些条件，因此法院认定商品房买卖合同是合法有效的，这意味着双方都应当按照合同约定履行各自的义务。

其次，法院认定被告构成违约。根据合同约定，被告应当在2022年10月19日前交付符合条件的商品房。但截至庭审当日，被告仍未取得房屋的竣工验收备案证明，也未向原告交付房屋，根据《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告未按期交付房屋，明显构成违约。

第三，法院考虑了商品房买卖合同中关于延期交房的特殊约定。合同规定，如果遇到雨天影响施工及地震、火宅、特殊事件等不可抗力等情况，可以延期交房。法院根据被告提交的气象部门的数据证据，确认了在施工期间确实有63天的中雨及以上降雨天气，认为这足以影响建房进度，因此从逾期天数中扣减这63天。此外，被告主张因感染新冠病毒导致施工进度延误，认为属于不可抗力原因，并提交了相关证据，法院认定因客观原因导致施工延误的主张成立，扣减了32天的逾期天数。

最后，关于违约金的计算，《民法典》第五百八十五条规定，约定的违约金过高的，可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，法院认为原告主张的违约金过高，因此进行了适当调整，综合考虑了多方面因素，最终决定按照全部房价款的日万分之一计算违约金。

商品房买卖合同签约

注意事项是什么

 1 仔细阅读合同。在签订商品房买卖合同时，一定要仔细阅读每一条款，特别是关于交房条件和时间、逾期责任等重要条款。如果有不理解的地方，可以咨询律师。

 2 保留证据。从签约到收房的整个过程中，要注意保留所有相关文件，包括签订商品房买卖合同、付款凭证、与开发商的往来通讯记录等。这些都可能成为日后维权的重要证据。

 3 及时主张权利。如果开发商逾期交房，购房者应当及时以书面形式向开发商主张权利，通知要求履行合同或赔偿损失。

 4 合理计算违约金。在主张违约金时，要根据合同约定和实际情况合理计算。过高的违约金主张可能会被法院调整。

在交房验收环节

购房者应该注意什么问题？

 1 先注意房屋是否通过五方竣工验收，并取得竣工验收备案；

 2 开发商应向购房者提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《竣工验收备案表》等交房的证明文件，即通说的“三书一证一表”资料；

 3 购房者获得有资质的房产测绘机构出具的房屋面积测绘报告（实测绘）。

 4 看商品房预售合同里关于交房的细化约定条件是否达到，如对小区绿化及配套设施是否完善，商品房供电、供水、燃气等设施是否达到业主入住的标准等。

更多精彩内容

大家可点击上方音频获取！

来源丨《说法讲理》栏目组
原标题丨民法典（合同编）
一审丨杨涛
二审丨李夏
三审丨杨泓