编前语

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本期我们继续讨论担保机构常见实务问题。

民法典下不动产抵押权登记问题简析

《民法典》物权编对抵押权相关内容作出了较多改变，比如可以抵押财产和禁止抵押财产范围的修改、担保合同范围的扩大、抵押不动产转让规则的重设等。自然资源部《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》立足不动产登记实践需要，进一步做出了工作指导。

一、不动产抵押范围的确定

（一）民法典规定不得抵押的财产

1. 土地所有权；

2. 宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；

3. 学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；

4. 所有权、使用权不明或者有争议的财产；

5. 依法被查封、扣押、监管的财产；

6. 法律、行政法规规定的不得抵押的其他财产。

（二）自然资源部进一步明确不得抵押的财产

在《民法典》规定的基础上，进一步明确养老机构的养老设施为不得办理抵押登记的不动产。

二、不动产登记簿的完善

（一）在“预告登记信息”页

1.增加“担保范围”栏目；

2.增加“是否存在禁止或限制转让抵押不动产”

（二）在“抵押权登记信息”页

1.增加“担保范围”栏目；

2.增加“是否存在禁止或限制转让抵押不动产”

3.为了与《民法典》的表述保持一致，将“最高债权数额”修改为“最高债权额”并独立为一个栏目（实务中填写最高额抵押担保范围所对应的最高债权数额）。

三、抵押担保范围的记载

1. 办理抵押登记时，当事人之间对抵押的主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等抵押担保范围有明确约定并申请予以登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“担保范围”栏记载。

2. 办理抵押登记时，当事人没有提出申请的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“担保范围”栏填写“/”

四、禁止或限制转让抵押不动产约定的登记

当事人之间有约定在抵押期间禁止或限制转让抵押不动产的，“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”一栏填写“是”，反之则填“否”。

五、抵押期间转让已抵押的不动产

（一）《民法典》施行之前已办理抵押登记的不动产

抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。

（二）《民法典》施行之后办理抵押登记的不动产

1. 有约定禁止或限制转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）、抵押权人三方共同申请转移登记（即转让要经抵押权人同意）

未约定禁止或限制转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）两方共同申请转移登记（即转让无需抵押权人同意）。